Bien immobilier bloqué en indivision : que faire ?

Le contexte.

Le Sénateur Alexandre Ouizille déclarait, dans une proposition de loi n°190 du 8 décembre 2025 : « Au cours des quinze prochaines années, plus de 9 000 milliards d’euros de patrimoine détenu par les Français les plus âgés seront transmis à leurs enfants.
Ce mouvement, que nous appelons la « grande transmission » (ou "Great Wealth Transfer" dans les pays anglo-saxons), est lié à la disparition progressive de la génération du baby-boom ».

Le CSN (Conseil Supérieur du Notariat) vient, le 24 septembre 2026, de rendre publique son étude sur la « Grande transmission », et la décrit comme « un phénomène historique sans précédent » [1].

Le CSN estime à environ 6 200 milliards d’euros, en hypothèse médiane, le patrimoine susceptible d’être transmis entre 2025 et 2040.

Ledit rapport précise que près de 68% des successions contiendraient au moins un bien immobilier. Or ce bien constitue, le plus souvent, la part principale du patrimoine transmis.

Le présent article a vocation à fournir un éclairage centré sur ce patrimoine immobilier.

Le problème.

Très souvent, le bien immobilier se retrouve au sein d’une indivision, que ce soit lors d’une succession ou d’une séparation.

Dès lors, les objectifs financiers de chacun des héritiers, ou des ex-conjoints, divergent : l’un veut vendre le bien, l’autre le conserver, et ce dernier n’a bien souvent pas la capacité de rembourser celui qui veut vendre.

Ce blocage est fréquent, et risque de l’être encore plus dans les 15 années à venir.

Alors, que faire ?

S’il est constant que nul n’est contraint à demeurer dans l’indivision (art. 815 du Code civil), la traduction concrète de ce principe consiste en une action en partage judiciaire (art. 840 du Code civil), avec à la clef la potentielle vente du bien immobilier aux enchères judiciaires (« licitation », art. 1377 du Code de procédure civile).

Ce dénouement est insatisfaisant pour toutes les parties : le prix du bien sera souvent décoté, que ce soit par la nature des enchères, ou par la décote due à l’occupation du bien par l’indivisaire souhaitant rester. Si le bien est tout de même vendu, l’indivisaire qui souhaitait vendre ne retrouvera pas l’intégralité de sa part du bien, et quand bien même il la retrouverait, ce serait après des années de procédure judiciaire et de conséquents frais d’avocat.

De plus, la solution du tribunal sera imposée à l’une ou l’autre des parties, ce qui causera une rupture définitive du lien familial entre des indivisaires pourtant proches (cohéritiers ou ex-conjoints).

La solution.

Le droit positif n’enferme pas les indivisaires dans l’alternative entre le maintien forcé de l’indivision et la vente judiciaire. Plusieurs voies permettent de dénouer le blocage avant le partage judiciaire.

1ère étape : Informer avant d’agir.

La première étape est pédagogique.
Avant toute assignation, chaque indivisaire doit être éclairé sur les conséquences concrètes de la voie judiciaire : durée de la procédure, coût, aléas de la licitation et perte de maîtrise sur le prix comme sur les conditions de la vente.

Cette information n’est pas qu’une précaution de bonne pratique, car l’article 1360 du Code de procédure civile impose que l’assignation en partage précise, à peine d’irrecevabilité, « les diligences entreprises en vue de parvenir à un partage amiable ». La recherche d’un accord est ainsi érigée en condition de recevabilité de l’action en partage.

2e étape : Rechercher un accord amiable.

Lorsque tous les indivisaires sont présents et capables, le partage peut intervenir « dans la forme et selon les modalités choisies par les parties » (art. 835 du Code civil), par acte notarié si l’indivision porte sur des biens soumis à la publicité foncière.
Cette liberté permet d’adapter la solution à la situation patrimoniale de chacun, notamment par :

• l’attribution du bien à l’indivisaire qui souhaite le conserver, moyennant le versement d’une soulte à l’autre, le cas échéant avec des délais de paiement convenus ;

• la vente amiable du bien à un tiers, le prix étant réparti entre les indivisaires, afin de rechercher un prix de marché plutôt qu’un prix d’adjudication ;

• la cession de sa part à un tiers par l’un des indivisaires, étant précisé que la cession à un tiers est soumise au droit de préemption des autres indivisaires (art. 815-14 du Code civil) ;

• le maintien temporaire de l’indivision par une convention écrite, à peine de nullité, désignant les biens et les quotes-parts de chacun (art. 1873-2 du Code civil), conclue pour une durée déterminée ne pouvant excéder cinq ans, renouvelable par décision expresse des parties (art. 1873-3 du Code civil). Cette solution est utile lorsque l’indivisaire souhaitant conserver le bien a besoin de temps pour réunir le financement du rachat.

Un levier puissant peut être utilisé dans la négociation : l’indivisaire qui use ou jouit privativement du bien indivis est, « sauf convention contraire, redevable d’une indemnité » (art. 815-9, alinéa 2, du Code civil). Le statu quo n’est donc pas gratuit pour l’occupant, et cette indemnité peut être intégrée, ou aménagée, dans un accord global.

Tous ces éléments sont autant de leviers de négociation, et de blocages qu’il convient de lever autour d’une table : des délais de paiement peuvent être accordés, la jouissance privative du bien indivis peut être rémunérée, et tous ces éléments peuvent être organisés et définis au sein d’un protocole d’accord transactionnel.

Il s’agit d’un contrat écrit par lequel les parties, « par des concessions réciproques, terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître » (art. 2044 du Code civil).

Les parties peuvent également encadrer leurs discussions par une convention de procédure participative, par laquelle elles s’engagent « à œuvrer conjointement et de bonne foi à la résolution amiable de leur différend » (art. 2062 du Code civil).

La négociation conduite entre avocats offre, dans les deux cas, un cadre structuré. S’agissant d’un immeuble, l’acte de partage ou de cession devra ensuite être reçu par notaire.

3e étape : Confier la vente à un avocat mandataire en transactions immobilières.

Lorsque les indivisaires s’accordent sur le principe d’une vente mais ne parviennent plus à dialoguer, la mission peut être confiée à un avocat agissant en qualité de mandataire en transactions immobilières. Cette activité est ouverte aux avocats par le biais du règlement intérieur national de la profession (art. 6.3), sous réserve d’une déclaration préalable à l’Ordre (art. 6.4) et d’un mandat écrit.

L’avocat qui aura négocié en amont l’accord amiable aura la pleine connaissance du bien et de la volonté des indivisaires, et sera par conséquent le plus apte à trouver un acquéreur, rédiger les éventuels précontrats, et à représenter les indivisaires devant le notaire.

Conclusion.

Il est certain que la « grande transmission » fera croître le nombre d’indivisions portant sur un bien immobilier, et donc le nombre de situations de blocage dues à des volontés divergentes.

Si le droit garantit à chaque indivisaire la faculté d’en sortir, il ne réduit pas cette sortie à la seule action en partage judiciaire : il organise aussi les voies de l’accord.

L’enjeu pratique est le temps : une solution amiable est d’autant plus accessible qu’aucune procédure n’a encore cristallisé les positions. Avant d’assigner, comme avant de négocier, l’indivisaire a donc intérêt à faire analyser sa situation : quotes-parts détenues, capacité de rachat de l’occupant, indemnité d’occupation éventuellement due, option entre rachat, vente amiable, convention d’indivision ou action judiciaire.

À cet effet, n’hésitez pas à contacter un avocat formé sur ces sujets, afin de vous accompagner dans la recherche d’une sortie amiable et, uniquement lorsqu’elle est inévitable, dans une procédure de partage judiciaire.

Article publié sur Village de La Justice : https://www.village-justice.com/articles/bien-immobilier-bloque-indivision-que-faire-perspectives-sur-grande,59590.html

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