Recouvrement des charges de copropriété impayées

Agir sans attendre l'assemblée générale

Le syndic ne peut en principe agir en justice au nom du syndicat qu'avec l'autorisation de l'assemblée. L'article 55 du décret du 17 mars 1967 en dispense expressément les actions en recouvrement de créance, ainsi que la mise en œuvre des voies d'exécution forcée et les mesures conservatoires.

Il n'y a donc pas à attendre la prochaine assemblée pour engager le recouvrement d'un arriéré. Trois précisions utiles :

• La dispense est limitée au recouvrement : Une action en responsabilité contre un copropriétaire, ou une demande de remboursement de travaux fondée sur une atteinte aux parties communes, n'est pas une action en recouvrement : elle suppose une autorisation, à peine d'irrecevabilité.

• La saisie immobilière est exclue de la dispense : La saisie en vue de la vente du lot exige, elle, un vote de l'assemblée.

• Le syndic rend compte des actions engagées à la prochaine assemblée générale.

Cette dispense suppose évidemment un syndic régulièrement désigné. Un mandat nul prive le syndicat de sa demande, et le copropriétaire débiteur peut s'en prévaloir même s'il n'a pas contesté dans le délai de deux mois la résolution ayant désigné le syndic.

La mise en demeure : l'élément crucial du dossier

La mise en demeure est le préalable obligatoire de la procédure accélérée. Elle est adressée par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou par acte de commissaire de justice, à la dernière adresse notifiée au syndic. Un délai de trente jours (visé par l'article 19-2 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété) court à compter du lendemain de la première présentation du courrier — non de son envoi, ni de sa remise effective.

Elle produit un second effet, souvent oublié : les charges impayées portent intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure. Et elle marque la frontière des frais imputables au débiteur, ce qui est développé plus bas.

Trois conditions doivent être remplies. Leur méconnaissance fait perdre le procès, et le syndicat supporte alors les frais.

Elle doit détailler la nature et le montant des provisions

Par un avis du 12 décembre 2024 (Avis Cass. 3e civ., 12 décembre 2024, n° 24-70.007), la Cour de cassation a jugé que la mise en demeure doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées, en distinguant les sommes déjà échues de celles à échoir. Une mise en demeure qui se borne à mentionner un solde global est insuffisante.

Une mise en demeure par exercice

Par un arrêt du 15 janvier 2026 (Cass. 3e civ., 15 janvier 2026, n° 23-23.534, FS-B), la troisième chambre civile a jugé que le syndicat ne peut réclamer les provisions d'exercices postérieurs à celui visé par la demande initiale sans justifier d'une nouvelle mise en demeure. L'exigibilité est bornée par le périmètre de la mise en demeure. En pratique, il faut la renouveler à chaque nouvelle provision impayée.

Elle doit être restée « infructueuse »

Un règlement intervenu avant l'expiration des trente jours rend la procédure irrecevable. Un paiement partiel, ou une démarche active du débiteur pendant le délai, a pu produire le même effet devant les juges du fond.

Identifier le débiteur, et vérifier s'il y a solidarité

Si la question paraît évidente, elle est néanmoins à l'origine d'une part notable des décisions cassées, parce qu'un principe est souvent perdu de vue :

" La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas." (article 1310 du code civil)

Hors de ces deux hypothèses, chaque débiteur ne répond que de sa part, et une condamnation solidaire sollicitée sans fondement est censurée.

La clause du règlement de copropriété (solidarité conventionnelle)

C'est le premier document à vérifier. Beaucoup de règlements comportent une clause de solidarité, et elle est efficace lorsqu'elle rend les titulaires indivis d'un même lot solidairement débiteurs des charges. Une limite toutefois : la clause qui prétend rendre l'acquéreur solidairement tenu des dettes de son vendeur est réputée non écrite (fréquent dans des règlements de copropriété anciens).

Les époux et les partenaires (solidarité légale)

La solidarité légale de l'article 220 du code civil joue pour les dettes ayant pour objet l'entretien du ménage. En ce sens, il est jugé que les charges afférentes à un lot appartenant en propre à l'un des époux sont des dettes ménagères lorsque ce lot constitue le logement de la famille. Le conjoint non copropriétaire est alors tenu, quel que soit le régime matrimonial.

Trois limites en découlent, décisives en pratique :

• Pour un lot locatif ou une résidence secondaire, la dette n'est pas ménagère : le conjoint non copropriétaire n'est pas tenu.

• Les dépenses manifestement excessives échappent à la solidarité.

• La solidarité subsiste jusqu'à l'accomplissement des formalités de publicité du divorce. Un jugement de divorce qui n'a pas été porté à la connaissance du syndicat lui est inopposable.

Pour les partenaires liés par un pacte civil de solidarité, l'article 515-4 obéit à la même logique pour les besoins de la vie courante. Entre concubins, aucune solidarité.

Démembrement, indivision, succession

• Démembrement: Nu-propriétaire et usufruitier peuvent être poursuivis, mais sans solidarité entre eux à défaut de clause : la répartition doit être demandée et opérée. Un arrêt du 15 janvier 2026 a été partiellement cassé pour avoir condamné solidairement des copropriétaires sans procéder à la ventilation entre nus-propriétaires et usufruitière, que le syndicat sollicitait pourtant lui-même à titre subsidiaire.

• Indivision: Hors clause du règlement, un indivisaire ne peut être condamné à la totalité des charges : la solidarité ne résulte ni de la qualité d'indivisaire, ni de celle de mandataire des autres, ni du profit qu'ils auraient tiré du mandat.

• Décès du copropriétaire: Il faut identifier les héritiers et, le cas échéant, les contraindre à prendre parti sur la succession : leur option détermine l'étendue de leur obligation.

Ce qui peut être réclamé dans ce cadre

Passé le délai de trente jours, l'article 19-2 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis produit son effet principal : la défaillance sur une seule échéance rend immédiatement exigibles les autres provisions non encore échues de l'exercice. Le syndicat récupère l'exercice entier, et non les seules échéances impayées au jour de l'assignation.

Entrent dans le champ de la procédure :

• les provisions exigibles au titre du budget prévisionnel ;

• les provisions appelées au titre de travaux ;

• les provisions non encore échues devenues exigibles par déchéance du terme ;

• les arriérés des exercices antérieurs dont les comptes ont été approuvés ;

• les cotisations du fonds de travaux.

En sont exclues les sommes réclamées au titre d'exercices dont les comptes n'ont pas été approuvés. Faute d'approbation, ces sommes conservent leur nature provisionnelle et ne présentent pas le caractère certain et liquide exigé. C'est aujourd'hui le premier motif de rejet, et le moyen le plus efficace en défense.

La distinction est comptable avant d'être procédurale : la provision est la somme versée en attente du solde qui résultera de l'approbation des comptes, tandis que la charge est la dépense incombant définitivement au copropriétaire.

Les trois voies procédurales, et les critères de choix entre elles

La procédure accélérée au fond

L'action est portée devant le président du tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble. Malgré sa rapidité, ce n'est pas un référé : le juge statue au fond, par une décision revêtue de l'autorité de la chose jugée et assortie de l'exécution provisoire de droit. L'exécution peut donc être engagée sans attendre l'expiration du délai d'appel.

Ce qu'il faut anticiper :

• La représentation par avocat suit les règles applicables au fond : elle est obligatoire lorsque la demande excède 10 000 euros.

• L'office du juge est strictement limité: Par un arrêt du 15 janvier 2026, également publié au Bulletin, la Cour de cassation a jugé qu'il ne peut connaître d'une demande reconventionnelle étrangère au champ de la procédure accélérée, quand bien même elle se rattacherait aux charges par un lien suffisant, ni de la compensation. Ce défaut de pouvoir juridictionnel est une fin de non-recevoir, non une exception d'incompétence : la demande est rejetée, elle n'est pas renvoyée. Le copropriétaire qui conteste doit engager une action distincte.

• En-deçà de 5 000 euros, l'action doit à peine d'irrecevabilité être précédée d'une tentative de conciliation ou de médiation (article 750-1 du code de procédure civile). Or la majorité des arriérés se situe sous ce seuil.

L'injonction de payer

Ouverte au syndicat par l'article 60 du décret du 17 mars 1967, devant le président du tribunal judiciaire du lieu de l'immeuble. Simple, peu coûteuse, sans représentation obligatoire, elle convient aux créances non contestées dont le montant résulte précisément des décisions d'assemblée et du règlement. Sa limite est connue : une opposition du copropriétaire renvoie les parties au fond et fait perdre tout le bénéfice de rapidité.

L'action au fond

Voie de droit commun, à privilégier lorsque la créance est complexe ou sérieusement contestée, lorsque les conditions de l'article 19-2 ne sont pas réunies, ou lorsque le syndicat entend former des demandes que le juge de l'article 19-2 ne peut pas trancher. C'est notamment le cas des dommages-intérêts pour résistance abusive, qui supposent une faute caractérisée et un préjudice distinct : la seule privation de trésorerie pendant plusieurs mois ne suffit pas.

Après le jugement : l'exécution

Le titre exécutoire (le jugement) ouvre deux voies principales, dont les régimes diffèrent.

La saisie-attribution sur les comptes bancaires est la mesure la plus employée. Elle repose sur le seul titre exécutoire. Son intérêt tient à son effet attributif immédiat : les sommes disponibles sont attribuées au syndicat dès la signification à la banque, la contestation du débiteur n'intervenant qu'ensuite, dans le mois de la dénonciation qui lui est faite. Elle suppose de connaître l'établissement teneur du compte, que le commissaire de justice peut identifier.

La saisie des rémunérations a changé de nature. Depuis le 1er juillet 2025, elle est confiée aux commissaires de justice et ne suppose plus, elle non plus, d'autorisation préalable du juge de l'exécution. Elle reste toutefois précédée d'un commandement de payer ouvrant au débiteur un délai suspensif d'un mois pour saisir ce juge ou convenir d'un échéancier : à la différence de la saisie-attribution, elle prévient avant d'agir. C'est pourquoi elle intervient en général en second.

La saisie immobilière du lot demeure l'ultime recours. C'est la seule voie d'exécution que l'article 55 du décret du 17 mars 1967 exclut de la dispense d'autorisation : elle suppose un vote de l'assemblée générale.

Ce que fait le cabinet

Première étape, systématiquement : reprendre le compte du copropriétaire ligne par ligne, identifier le débiteur, vérifier la mise en demeure et inventorier les procès-verbaux disponibles. En détail :

• Audit du décompte : provisions courantes, provisions travaux, cotisations du fonds de travaux, arriérés d'exercices approuvés, frais

• Identification du débiteur en cas de démembrement, d'indivision ou de succession

• Vérification de la prescription poste par poste

• Contrôle des pièces disponibles pour chaque exercice réclamé

• Rédaction ou reprise de la mise en demeure conforme aux exigences de l'article 19-2

• Inscription d'hypothèque sur le lot lorsque la créance le justifie

• Choix de la procédure : accélérée au fond, injonction de payer ou action au fond

• Opposition sur le prix de vente en cas de mutation du lot

• Suivi de l'exécution avec le commissaire de justice jusqu'au recouvrement effectif

Je travaille avec les syndics en amont du contentieux comme en cours de procédure, et je vous indique d'emblée ce qui est recouvrable, ce qui ne l'est pas, et si le coût de l'action est proportionné à l'enjeu.

FAQ / Questions fréquentes

Faut-il un vote de l'assemblée générale avant d'agir ?

Non pour une action en recouvrement de charges, quelle que soit la procédure choisie : l'article 55 du décret du 17 mars 1967 en dispense le syndic. Il en va de même de l'inscription d'hypothèque, qui est une mesure conservatoire. Une autorisation reste nécessaire pour la saisie immobilière du lot et pour toute action qui n'est pas une action en recouvrement.

Procédure accélérée ou injonction de payer ?

L'injonction de payer est plus simple et moins coûteuse, mais en cas d'opposition elle perd son intérêt. La procédure accélérée aboutit à une décision de fond exécutoire de droit, au prix d'un formalisme exigeant. Le choix dépend surtout du risque de contestation et de la qualité des pièces disponibles.

Le copropriétaire conteste l'assemblée : cela bloque-t-il le recouvrement ?

Non. L'annulation d'une assemblée ayant approuvé les comptes reste sans influence sur l'obligation de régler les charges résultant du règlement de copropriété. Les provisions votées sont exigibles sans attendre l'approbation des comptes.

Combien de temps dure la procédure ?

Trente jours au minimum entre la mise en demeure et l'assignation, puis quelques mois devant le président du tribunal judiciaire. La décision étant assortie de l'exécution provisoire de droit, l'exécution peut être engagée sans attendre l'expiration du délai d'appel.

Parlons de votre dossier

Adressez-moi le décompte du copropriétaire, la mise en demeure si elle a été envoyée et les procès-verbaux d'approbation des comptes. Un premier échange de 15 minutes par téléphone permet de dire quelle procédure est ouverte, et pour quel montant.

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